生活する上で、避けて通れないのが税金。そして、見逃しがちなのが不動産に係わる税金。本来であれば、予算づくりの段階で頭に入れておかないといけませんが、実はあまり深刻に考えていませんでした。しかし、今、かなり深刻な問題として捉えています。というのも、不動産を購入すると色々な税金が、取得時、取得している間にかかってくることがわかったためです。頭の整理と資金の再検討のためにも住宅取得に係わる税金についてまとめてみました。
　ある期間までに不動産を購入したり、売買したりすると税の軽減措置や特例が認められています。また、税を払う代わり（？）に住宅ローン控除の恩恵を受けることができます。住宅ローンの金利も徐々に上昇しております。住宅金融公庫の金利も昨年の同時期（H16.８月時点）に比べると約1.0%程度上昇しております（2.0→3.0%）。
　いずれにしても、少しでも税の優遇措置を受けるため、そして、住宅ローンの金利の安いうちに、これらの措置の優遇期間中に住宅を持つことが有利であるものと解釈できます。

■　税金の種類と支払うタイミング

　住宅取得にかかる税金の種類と支払うタイミングは概ね下表の通りです。ただし、このほかに、人によっては、贈与税や相続税がかかる場合もあります。

■　住宅を取得する際にかかる税金

　　●　印紙税

　・「建築工事請負契約書」や「不動産売買契約書」など各種の契約書を取り交わす毎に税がかかります。住宅ローン締結時も例外ではありません。

　・記載された契約金額（借り入れ金額）に応じてその額は変わります。

　・契約書１通当たりの税額は下表のとおりです。なお、契約金額が1,000万円を超え、かつ平成9年4月1日から平成17年3月31日までの間に作成されるものについては、カッコ内の税額となります。

　　●　消費税

　・建物価格の5%。土地については非課税ですが、業者に支払う仲介料がある場合には、土地・建物ともに５％の消費税がかかります。

●　登録免許税

　・保存登記（新築）や所有権移転登記（家屋・土地を購入したり、贈与を受けた場合）、また、住宅ローンを適用する場合にはその担保として抵当権を設定するときがあり、その設定登記を行う際にかかるものです。

　・税率は以下のとおりです。（平成15年4月1日から平成18年3月31日までの3年間は軽減税率が適用されます。）

　・司法書士を介して登記する場合には、登録免許税に加えて手数料がかかります。

●　不動産取得税

・マイホームを購入して6ヶ月ぐらい後に都道府県税事務所から納税通知書が送られてきます。
・税額は土地や建物の価格（固定資産税評価額）に税率をかけた金額です。平成15年4月1日から平成18年3月31日までの間、税率を4％から3％に引き下げるとともに、平成17年12月31日までに取得した土地については価格の2分の1に税率をかける、という課税標準の特例が延長されます。
・これについては次のような軽減措置があります。

●　贈与税

　・１年間贈与を受けた財産額の合計から基礎控除110万円を差し引いた額に課税されます。なお、親・祖父母からの住宅取得に係わる資金贈与には軽減措置があります。

■　住宅を所有している間にかかる税金

● 固定資産税

下記の不動産登記申請を行う際に課税されます。

● 都市計画税

　都市計画法の規定による都市計画区域のうち、原則として市街化区域内に所在する土地は家屋の所有者には都市計画税がかか
ります。税額の求め方は固定資産税と同じであり、原則として固定資産税と併せて徴収されます。

＜特例＞

[ 住宅用地に関する特例 ]
一定要件を備えた住宅の敷地となっている土地に付いては、課税標準の特例が設けられ、税負担が軽減されます。


[ 課税標準額の軽減 ]

[ 新築住宅の減額制度 ]

一定の要件を満たせば3年間（地上3階建以上の中高層耐火建築物については5年間）にわたって120m²までの居住部分に相当する固定資産税が1/2に減額される。

　　なお、税に関してさらに詳細に知りたい方は、税に関する本もしくは、ホームページ(暮らし選びのバージョンアップサイトHomewith.net)をご覧になってください。

　平成１６年中に居住なら、年末借入金残高の1.0%を１０年間控除してもらえる住宅ローン控除（住宅取得促進税制）が可能です。一定の条件を満たせば、住宅を新築・購入・増改築した場合、所得税が返って来るというもの。ただし、控除を受ける場合には確定申告をする必要があります。

■　一定の条件とは・・・

　●　ローンの返済期間が１０年以上
　●　ローン残高が５０００万円以下
　●　自分の居住用住宅の新築取得または大規模な修繕・増改築（ただし、工事費１００万円以上）
　●　登記簿上、その住宅の床面積が５０平方メートル以上
　●　住宅を取得してから６ヶ月以内に入居し、引き続き居住すること（平成１６年１２月３１日までに入居していること）
　●　控除を受ける年の合計所得金額が、３０００万円以内であること
　●　入居した年、前後２年以内に居住用財産の３０００万円特別控除などの特別処置を受けていないこと

■　条件クリアーなら・・・

　●　その年の年末借入金残高の1.0%（最高５０万円）とその年の所得税額を比較し、いずれか低い金額が１０年間控除される。
　　　平成17年以降でも限度額の差はあれ、控除を受けることができます。
　　　詳細は、下表の通りです。
　　　　　　

　●　上表のように、ローン控除が来年以降縮小される予定ですが、2004年末入居の場合、10年目の年末残高が5000万円であれば、毎年50万円の控除が受けられ、控除総額は最大の500万円になります。これが、来年末までの入居となると、残高の条件は4000万円までとなり、毎年受けられる控除額は40万円が上限になります。
　●　また、平成17年になると、控除の適用期間は10年間と変わらないものの、控除率が後半になれば0.5％にダウンし、9年目と10年目に控除率が平成16年中よりも半減することになります。
　　言い換えれば、９年後、10年後のローン残高が4000万円あれば、前年までの控除額が毎年40万円であるのに対して、最大20万円しか控除が受けられないことになります。つまり、10年間の最大控除額は、360万円になります。

■　１２月３１日までに入居する意味

　先ほど示しましたようにローン控除の適用要件は、「12月31日末までに入居」となっております。“入居”の意味は、「住民票を移し、生活し始める」ということです。つまり、内装などの工事が多少遅れていても、電気・水道工事などが完了し、暮らせる状態であれば入居しているとみなせます。
　もし、工事が遅れる場合には、メーカーや施工会社に交渉することも必要でしょう。ただし、契約上、「完成・引き渡しの時期」が、年末までになっていることが前提ですが・・・
　なお、返済開始は、2005年１月からの返済のほうが１年目の「ローン控除」をフルに生かすことができます。また、最近、ローンの金利も上昇していますので、できる限り、はやめに家を建てた方がよいというメリットもあります。

■　控除を受けるために必要な書類

　●　金融機関発行の年末借入金残高証明書
　●　住民票の写し
　●　給与所得の人は、源泉徴収票
　●　建物・土地の登記簿謄本
　●　売買契約書の写し
　●　工事請負契約書

■　書類の提出時期

　●　入居した翌年の２月１６日〜３月１５日までにお近くの税務署まで。２年目以降は、サラリーマンの場合、年末調整時に「金融機関発行の年末借入金残高証明書｝と税務署から送付される「給与所得者の住宅借入金等特別控除申請書」を会社に提出すればよいようです。

トクをする住宅ローン資金計画と税金対策マニュアル（２００５年版） 著者：山本公喜 出版社：主婦と生活社 本体価格：1,350円 楽天ブックスで購入する	絶対トクする！住宅ローンの組み方・返し方・見直し方これから買う人も、もう買った人も 著者：小栗悟 / ジャパン・ライフプラン・ネットワーク 出版社：インデックス・コミュニケーションズ 本体価格：1,500円 楽天ブックスで購入する
住宅ローンと税金対策についてわかりやすく 解説しています。	住宅ローンの賢い借り方、返し方をわかり やすく解説しています。